Om

Varför presenteras bostäder med ett statistiskt jämförelsevärde?

När mäklaren presenterar en bostad som är till salu med ett statistiskt jämförelsevärde får konsumenterna tillgång till en ny typ av opartisk information att basera sina beslut på. Målet är att det ska ge konsumenterna ett bättre beslutsunderlag som skapar tryggare bostadsaffärer. Genom att informationen presenteras redan innan visningen, när bostaden exponeras på Internet, kan man bilda sig en bättre uppfattning om bostaden passar budgeten man har innan man besöker visningen. Det minskar irritationen som annars kan uppstå om man känner sig lurad att gå på visningar av bostäder som sedan visar sig bli för dyra.

Stämmer det statistiska jämförelsevärdet?

Jämförelsevärdet blir mer träffsäkert om det är stor omsättning på liknande bostäder i området som bostaden ligger i. Finns det ont om bra jämförelsebostäder blir värderingen mer osäker. En större skillnad mellan slutpris och statistiskt jämförelsevärde kan även bero på att den aktuella bostaden har egenskaper som gör den mer eller mindre attraktiv än snittet av jämförelsebostäderna som det statistiska jämförelsevärdet baseras på. Sådana avvikelser fångas upp i mäklarens kommentar.

Så tolkar man dokumentet med bostadens statistiska jämförelsevärde

Mäklaren kan inte påverka vilket statistiskt jämförelsevärde som genereras eller vilka referensbostäder som listas i den övre delen av dokumentet med den statistiska jämförelsevärderingen. Det statistiska jämförelsevärdet i dokumentet, liksom jämförelsebostäderna som visas upp, genereras automatiskt baserat på de grundvärden mäklaren registrerar i verktyget. Det presenteras tio jämförelsebostäder tillsammans med jämförelsevärdet för den aktuella bostaden. Beräkningen av jämförelsevärderingen baseras dock på betydligt fler jämförelsebostäder än så. Dokumentet visar tydligt vilka grundvärden, så som adress, bostadens storlek, avgift till föreningen etc. som jämförelsevärdet baseras på. Som konsument är det därför lätt att kontrollera att mäklaren har registrerat relevant grundinformation om bostaden genom att jämföra dessa värden med uppgifterna om bostaden i objektsbeskrivningen. Som konsument kan man dessutom lätt kontrollera att listan med jämförelsebostäderna är relevant för att beräkna ett statistiskt jämförelsevärde på bostaden man är intresserad av.

Nedan finns exempel från Valueguard och Värderingsdata.


Mäklarens kommentar

Värdet på en bostad beror förutom på adress, storlek, föreningsavgift och liknande även på individuella faktorer som skick, planlösning, utsikt och annat som gör en bostad mer eller mindre attraktiv. Beräkningen av det statistiska jämförelsevärdena har svårt att ta hänsyn till den typen av unika egenskaper hos en bostad om bostaden som värderas inte motsvarar genomsnittet för jämförelsebostäderna som beräkningen grundar sig på. Mäklaren, som har sett bostaden i fråga, kan tack vare sin yrkesskicklighet lättare beräkna hur bostadens individuella egenskaper är jämfört med jämförelsebostäderna i den statistiska värderingen. Därför är ”Mäklarens kommentar” en viktig del av modellen. Mäklarens kommentar ger konsumenterna värdefull information om bostadens värde när mäklaren tycker det är motiverat.

Så görs den statistiska jämförelsevärderingen

De statistiska jämförelsevärderingarna utförs av de två externa och oberoende företagen Värderingsdata och Valueguard. De är båda marknadsledande inom den här typen av värdeberäkningar. Vilket av de två företagen som producerar jämförelsevärdet för en enskild bostad varierar. Värderingarna från båda dessa leverantörer bedöms generellt vara lika tillförlitliga och träffsäkra.

Båda företagen baserar jämförelsevärdet som presenteras för en bostad på en hedonisk värderingsmodell. En hedonisk värdering innebär att bostadens värde beräknas med utgångspunkt från vad den har för egenskaper, och hur de påverkar värdet på bostaden när den jämförs med andra bostäder som har sålts i området. Uträkningen av jämförelsevärdet bygger på grundinformation om den aktuella bostaden. Med detta som utgångspunkt letar man upp liknande jämförelseobjekt som har sålts i bostadens närområde, och räknar fram ett jämförelsepris för den aktuella bostaden. Jämförelsevärdet blir mer träffsäkert om det är stor omsättning på liknande bostäder i det geografiska området bostaden ligger i. Finns det få bra jämförelser blir värderingen osäker.

Värderingsmodellerna som används bygger på flera delar. En viktig del är en statistisk modell som förklarar hur priserna varierar mellan olika bostäder i ett område. Modellen anpassas efter lokala förutsättningar. En annan del handlar om att hitta de mest relevanta jämförelseförsäljningarna. Man använder även prisindex, för att följa marknadens utveckling så att värderingen alltid är aktuell, även om den bygger på försäljningar som är äldre. Den slutliga värderingen är en sammanvägning av flera olika modeller som görs på olika sätt beroende på vad som historiskt visat sig vara bäst för olika typer av bostäder i olika områden.

Jämförelseobjekten består av bostadsäljningar som rapporterats till Svensk Mäklarstatistik AB, Lantmäteriet (lagfarna köp) och av försäljningar som rapporteras direkt från fastighetsmäklare.

Valueguard är en ledande producent av statistik och analystjänster för bostadsmarknaden i Sverige.

Valueguard producerar bland annat bostadsprisindexet HOX som utvecklats i samarbete med KTH.

Indexet distribueras via Nasdaq OMX och används av exempelvis SCB, Riksbanken, Regeringskansliet och Boverket.

För mer information  Valueguards hemsida.

Värderingsdata startade 1987 och ingår i Nordens ledande koncern för automatiserad fastighetsvärdering.

Värderingsdata är Sveriges bredaste leverantör av information och analys av fastighetsmarknaden och levererar tjänster till fastighetsmäklare, banker samt övriga aktörer inom finans- och fastighetsbranschen.

Företagets modeller kvalitetssäkras genom medlemskapet i European AVM Alliance som godkänt Värderingsdata som enda svenska representant.

För mer information besök Värderingsdatas hemsida